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月賺300萬租金 劉媽媽獨子投資店面4要訣吸收劉媽媽十多年投資經驗的獨子俞昌哲，五年前與母親攜手買下SOGO商圈、線出租給雄獅旅行社的超級店面，當時買進價約1億8000萬元，折算每坪高達461萬元，月收租85萬元，至今穩坐全台店王寶座。締造劉媽媽母子的投資傳奇。 在台北市精華商圈鮮少有房東願意釋出的情況下，從母親手中接棒做投資的俞昌哲，近幾年也佈局台中，根據賣屋熟知內情的仲介業者表示，俞昌哲光去年上半年的時間已轉手數間店面，獲利6、7千萬元入袋，可說不只具備乃母之風，短線投機的膽識更青出於藍。 行事低調的俞昌哲，不願接受採訪。但他2010年上半年，在逢甲商圈一口氣買進5間店面的手筆，卻廣為市場傳頌，週邊的房仲搶著找他做買賣，他卻習慣向仲介「諮詢」物件資料，再透過中人找出屋主，私下成交。 店面6個月轉手 淨買房子賺6、700萬 2010年12月，俞昌哲出價2億8200萬元標下帝寶豪宅的法拍戶，真實面貌在媒體前曝了光。但因扯上法拍互有海蟑螂介入，改為棄標，峰迴路轉下，警方破獲黑道海蟑螂集團，讓老謀深算的劉媽媽找到靠山，第二標以2億7120萬元再標回該法拍戶。這一退一進之間，讓俞昌哲原本可能損失的4700萬元押金，降低至只需補足兩標之間的價差1千多萬元。 但，也因為標下了帝寶房屋出租，銀行願意貸款的成數不高，為了補足上億元的現金尾款，俞昌哲在2011年元月間火速轉賣位於台中文華路上的三間店面，據估立刻變現約1億5千多萬元。「就算急賣也沒虧到。」俞的友人說。 目前俞昌哲在逢甲商圈持有的店面，最著名的有三件，分別位於文華路、逢甲路30號與427號的店面、整棟大樓，共同的特色位於逢甲商圈最核心的地段，而且都帶有租約，仲介推算租金報酬約售屋網3至7％。 其中，逢甲路427號的碧根大樓，還是商圈內的店王，15層樓高的建築，一樓為屈臣氏、麥當勞雙店面，二樓以上為知名的商務飯店碧根行館。商仲業者表示，光是樓下兩個角間店面，一個月就可以貢獻1百多萬元租金，再加上二樓以上的租金，這棟碧根大樓一個月就可以幫俞昌哲賺進約300萬元的店租。 有趣的是，俞昌哲買碧根大樓的前一手海灣科技公司也以短期間轉手賺新成屋了一筆。2010年7月間，海灣科透過關係人買賣，以總價8億800萬元，購得土地338.2坪、建物2871.98坪的碧根大樓。12月俞昌哲透過領頭羊有限公司的名義，向海灣科以總價10億3600萬元買下碧根大樓。海灣科在不到5個月的時間內，賣樓賺進1億5600多萬元。 砸10億買逢甲商圈店王單月租金收入300萬元 店王的價值就在於此，即使高價轉手，仍然具有增值和長期收益的潛力吸引著買土地買賣家。俞昌哲也曾向媒體透露他的投資要訣。 要訣一：只做最紅的商圈 劉媽媽曾在6年前於台中火車站商圈買店面開鞋店，不過，未注意到都市發展導致商圈移轉。當匯集一線百貨公司及豪宅的七期重劃區興起，逢甲商圈因為觀光人潮而爆紅，火車站商圈反而沒落，讓劉媽媽這筆店面投資最後賠上3000萬元脫手收場。 這一次失敗的教訓，俞昌哲曾說，台北火車站、台中火車站商圈雖然仲介網人很多，卻是過路客比例較高，這種流動卻不消費的特性，讓區內的店面不好經營，自然較無投資價值。 要訣二：緊盯著市政發展，掌握商圈的消長，讓投資更精準 逢甲商圈屬於餐飲、娛樂消費與觀光多元活動的商圈，如同台北市東區SOGO一樣，不分日夜與平日假日，人潮總是川流不息。俞昌哲在投資前會親自坐在商圈的餐飲店裡，一一數著消費者的提袋率，確認人潮是會掏錢的錢室內裝潢潮。 要訣三：找出商圈人最多的核心 從人潮走動的方式，找出商圈的陽面，也就是人流最多的位置。在劉媽媽家買下現租給雄獅旅行社店面，帶動SOGO忠孝店對側的陰面商圈前，這個方位因欠缺捷運出口帶來的人潮，其實並不是很熱鬧。在與捷運共購的SOGO復興館開張後，與雄獅旅行社店面共同點亮同側的商圈，讓忠孝東路南側的店面價值瞬間提升。 要訣四：找有產值的商圈 在逢室內設計甲商圈內，有一條鄰近逢甲大學的便當街，專做學生餐飲的生意，可是俞昌哲並不看好。他認為，學生族群消費力有限，吃喝花費有限，專做學生餐飲生意的店面肯定沒有高店租。因此，他選擇觀光客、高消費族群的店面投資，店租也能收得高水準。
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